dịch vụ luật sư, tư vấn luật, công ty luật, luật sư, luật sư hà nội

Nhà ở xã hội giá cao

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp Dự thảo về Nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội (NOXH) trong đó có quy định trường hợp NOXH là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa không quá 90 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tỷ lệ số căn hộ trong dự án phát triển NOXH có diện tích sàn từ 25 m2 đến dưới 30 m2 và từ trên 70 m2 đến dưới 90 m2 không quá 20% tổng số căn hộ.

Trao đổi với Đất Việt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tỏ ra không đồng tình với quy định tăng diện tích NOXH tại dự thảo Nghị định nêu trên. Theo ông, bất kỳ một mét vuông NOXH nào đều có sự hỗ trợ, ưu đãi từ ngân sách nhà nước, tức tiền thuế của người dân.

Xe ô tô bủa vây khu nhà ở xã hội Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội). Ảnh: Tiền phong

"NOXH được hưởng 4 hỗ trợ: miễn tiền sử dụng đất; thuế VAT (doanh nghiệp làm NOXH trả 5%, doanh nghiệp khác phải trả 10%), thuế thu nhập doanh nghiệp (doanh nghiệp làm NOXH trả 10%,  doanh nghiệp khác trả 22%); ưu đãi về tín dụng cho cả doanh nghiệp làm NOXH và người mua NOXH.

Như vậy, hộ gia đình nào, cá nhân nào mua căn hộ nhỏ thì hưởng ưu đãi nhỏ, căn hộ trung bình hưởng ưu đãi trung bình, căn hộ lớn cỡ 90m2 hưởng ưu đãi lớn. Trong khi mục tiêu của NOXH là tạo diều kiện cho bộ phận cán bộ công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp ở đô thị tiếp cận nhà ở, có được chỗ ở và sở hữu được một chỗ ở.

Dự thảo nghị định của Bộ Xây dựng quy định, tỷ lệ số căn hộ trong dự án phát triển NOXH có diện tích sàn từ 25 m2 đến dưới 30 m2 và từ trên 70 m2 đến dưới 90 m2 không quá 20% tổng số căn hộ, giả sử chia đều mỗi loại này chiếm 10% tổng số căn hộ thì chỉ có 10% người được ưu đãi, tài trợ lớn nhất. Nếu có 1 căn hộ 90m2 thì chỉ một hộ gia đình may mắn được ưu đãi nhiều.

Nhưng nếu căn hộ đó được chia làm ba hộ 30m2 thì có 3 hộ gia đình, chia hai thì 2 hộ gia đình được hưởng ưu đãi. Như vậy, nó làm giảm số lượng đối tượng được hỗ trợ có nhà ở, tức giảm số đầu căn hộ. Chưa kể, căn hộ 90m2 (tức có 3 phòng ngủ) có giá thành cao hơn so với căn hộ 2 phòng ngủ", ông Châu phân tích.

Bộ Xây dựng lập luận rằng, làm căn hộ lớn tới 90m2 vì có những đối tượng NOXH là hộ đông người, nhưng ông Châu tự hỏi: "Đông người đâu phải là mô hình nhà ở trong giai đoạn hiện đại này? Mô hình gia đình hạt nhân hiện nay là mô hình vợ chồng-con cái chứ không phải vợ chồng-con cái-cháu chắt".

"Nếu là nhà ở thương mại thì phải thoả mãn nhu cầu đa dạng của khách hàng nhưng đây là NOXH, cho nên phải giải quyết cho số đông. Quyền có chỗ ở của người này không nên làm giảm cơ hội của người khác. Tính nhân văn của chính sách NOXH nằm ở chỗ này. NOXH không phải giải quyết theo nhu cầu của thiểu số đối tượng và cũng không cần chăm sóc đặc biệt như thế.

NOXH nhận hỗ trợ từ ngân sách nhà nước và nguồn lực của Nhà nước thì có hạn nhưng dự thảo quy định như vậy làm lợi cho việc giải quyết hàng tồn kho và căn hộ lớn đang xin chuyển qua NOXH", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thẳng thắn.

Hiện Nghị quyết 02/NQ-CP/2013, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang NOXH và cho phép cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, với chính sách nói trên, 25% căn hộ lớn trong các dự án nhà ở thương mại loại bình dân trước đây không bán được, sẽ tiêu thụ nhanh. Như thế, Bộ đang lấy chính  sách dài hạn để giải quyết chính sách cục bộ ngắn hạn và điều đó không căn cơ.

Theo ông Châu, Bộ Xây dựng muốn nâng chuẩn NOXH lên ngang tầm  thế giới nhưng điều đó phải cỡ như Singapore, Bắc Âu mới làm được khi thu nhập của người dân các nước đó cao (Singapore 50.000 USD/người/năm) còn Việt Nam chỉ vài ngàn USD thì chưa thể áp dụng được.

"Đây có thể coi là nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở mà độ dài của nó phải cỡ 10 năm cho nên nó phải là những vấn đề căn cơ", ông nhấn mạnh.

Vị chuyên gia bất động sản còn nêu rõ: Trong dự thảo nghị định của Bộ Xây dựng cũng đưa ra mô hình nhà ở liền kề thấp tầng với diện tích cũng 90m2, hệ số sử dụng đất là 2 lần tức căn hộ này được 2 tầng (1 trệt, 1 lầu), như vậy đâu còn là NOXH?

Phải chấp nhận cho người giàu lợi dụng?

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lo ngại, đối tượng mua những căn hộ có diện tích 90m2 sẽ không phải là những đối tượng thu nhập thấp mà sẽ rơi vào những người có thu nhập trung bình trở lên, như vậy không đúng đối tượng của NOXH.

Dù đồng tình với quy định mới trong dự thảo nghị định của Bộ Xây dựng, đó là: Khách hàng muốn bán lại căn hộ phải nộp 50% giá trị sử dụng đất sau khi hết thời gian 5 năm kể từ lúc mua nhà nhưng ông Đực vẫn còn chút băn khoăn.

"Trước đây quy định 10 năm người dân mới được bán lại căn hộ và giờ Bộ kiến nghị rút xuống 5 năm với điều kiện thu tiền sử dụng đất để tránh trường hợp người dân lợi dụng cái này để kinhdoanh. Về mặt lý thuyết thì đúng nhưng áp dụng vào thực tế không biết có được hay không.

Có nhiều lý do để người ta bán nhà, để đổi lấy một căn nhà lớn hơn, di dời chỗ ở hoặc cần tiền... Nếu khắt khe đòi 10 năm mới được bán nhà thì thiệt thòi cho những người chân thật, nhưng nếu chặn thì có khi chặn cả người gian lẫn người ngay, làm trì trệ chương  trình phát triển nhà ở xã hội cũng như chương trình dân sinh cho người dân. Cho nên phải chấp nhận ở một mức độ nào đó luật có khe hở mà người giàu có thể lợi dụng được".

Ông Đực cho rằng, các nước tư bản có vài trăm năm phát triển về luật lệ nhưng vẫn còn khe hở, thế nên rất khó tránh được chuyện này.

"Luật là phải chấp nhận khe hở. Có thể chấp nhận 10-20% khe hở, còn 80% giúp cho người dân có nhu cầu bán nhà thì cũng là tốt rồi", ông nói.